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物权法司法解释与我们生活紧密相关

2019-08-15 11:17:02来源:励志吧0次阅读

《中华人民共和国物权法》是与我们日常生活息息相关的一部法律。2016年2月2 日,最高人民法院向社会正式通报了《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《解释》),当中对不动产物权与登记、善意取得等问题作出了相应规定,并且于2016年 月1日起正式实施。

在《物权法》施行多年后,再结合民事审判实践而制定出的专为正确审理物权纠纷案件的《司法解释》,针对我们日常在民事诉讼物权相关案件当中所出现的种种常见问题,明确适用规则与处理方向。这是对《物权法》的补充与说明,同时也增强了《物权法》实际操作性,使得在法律适用过程中更加顺畅。

不动产所有权的认定及程序

在《解释》的开篇,针对不动产登记的两个基本问题进行了规定,这也是在司法实践过程中较为重要的需要解决的问题。现实生活中,我们常会遇到类似于此的案例,甲乙二人系朋友,共同出资购买一套房屋,甲乙二人是房屋的共同所有人,现甲背着乙将房屋出售给丙,并通过伪造乙的身份证明、找人冒充乙等一系列方式完成了房屋过户手续,使丙成为了房屋所有权人。在乙知情后,应当向法院提起民事诉讼,因甲无权代理致使甲丙间的购房合同无效,所以乙仍旧享有对房屋的所有权。再依据胜诉的生效判决向人民法院提起行政诉讼,请求房地产登记机关变更房屋所有权登记,至此,需要通过两次诉讼才可维护自己的权益恢复享有房屋所有权,过程繁复、耗时,且在诉讼过程中举证责任繁重,乙需要对两次诉讼中所有的诉求提供证据。但是,在《解释》的第一条中明确表示: 因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。 根据该条文,乙可以直接提起行政诉讼,要求变更房屋所有权登记并一并解决民事纠纷,且在此诉讼过程中实行举证责任倒置,不仅大大提高了诉讼效力,而且降低了举证责任,进而使得乙的合法权益能够更好更快地实现。

另外,还有一种情况,在《解释》中作出了明确的规定。甲乙二人共同出资购买一套房屋,后因各种原因房屋登记在甲一人名下,但甲乙二人约定共同享有房屋所有权,现甲擅自将房屋过户给自己的儿子,乙在知情后可以向人民法院提起民事诉讼,请求确认其享有对该房屋的所有权。《解释》第二条规定: 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。 据此,乙对房屋享有的所有权应该被承认。虽然不动产登记符合物权公示原则,但在不动产登记名义人和不动产物权真实所有人不一致时,真实所有人可以以真实有力的证据推翻名义所有人,而维护自己的合法权益。

在离婚诉讼中进行的房产分割,在法院判决生效之后,此时房屋的所有权不再依房产证上登记的所有权人为准,而是以生效的法院判决为准。最高人民法院程新文庭长在新闻发布会上表示,新《解释》规定,在离婚诉讼中,如果法院判决准予离婚,同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有,那么自法院判决生效时起,房屋的所有权就不再属于双方共有,而是归属于丈夫或者妻子一人,即使该房屋仍旧登记在夫妻双方名下。

特殊动产的所有权

目前我国机动车保有量巨大,机动车交易量也与日俱增,在机动车、船舶、航空器等特殊动产的所有权转让过程中,诉至法院的纠纷也是不胜枚举,针对于此,《解释》中也列出了相关规定。

《解释》第六条、第二十条都是关于特殊动产的所有权的。程新文庭长在记者发布会上表示,《解释》第六条涉及到《物权法》第二十三条、第二十四条的相关规定。一方面,根据《物权法》第二十三条、第二十四条的规定,机动车等特殊动产物权变动,是交付即发生物权变动的效力,未经登记,只是不得对抗第三人。另一方面,在物权与债权的关系上,在一物之上既有物权又有债权时,一般而言,物权优于债权。具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况,通过转让人之交付取得特定动产物权的人虽未办理登记,但其已经依法享有物权,故从法律条文的本身涵义以及法律整体的逻辑体系看,其权利应优先于转让人的一般债权人。换而言之,就是转让人的一般债权人,包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人,均应排除于《物权法》第二十四条所称的 善意第三人 范畴之外。当然,这里所称的债权人自然不应包括针对该标的物享有担保物权的债权人,因为此时因其债权已设定担保,该债权人已经成为该物的担保物权人,就抵押或质押担保的财产享有优先受偿的权利。

《解释》第六条规定: 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的 善意第三人 的,不予支持,法律另有规定的除外。 并结合程新文庭长的解析,在船舶、航空器和机动车等特殊动产的所有权转让中,转让人的一般债权人不属于非经登记不得对抗的 善意第三人 。比如,甲将其名下的机动车转让给乙,乙支付给甲对价并实际取得机动车的占有与使用,甲乙约定一周之后办理过户登记手续,此时甲的一般债权人丙申请法院执行判决对于甲名下的机动车进行查封,导致甲乙之间的机动车过户手续无法办理,此时,乙可以主张自己的所有权,请求执行法院排除执行措施,从而完成机动车过户登记。

对于特殊动产的一物数卖,根据《解释》第二十条规定: 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的,应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件 ,应当认定其中的实际占有、使用人为善意取得并拥有动产的所有权。比如,甲将其名下的机动车卖给乙,交付乙使用;甲又把车卖给不知情的丙,并完成过户登记,此时,乙善意取得,获得对机动车的所有权。

善意取得

善意取得是民法当中很重要的一个概念,在《解释》当中也同样被重视。

关于善意取得的存在需要有一个必须的前提,即所签订的合同必须是有效合同。根据《解释》第二十一条规定: 具有下列情形之一,受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的,不予支持:(一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;(二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。 ,在无权处分的情况下,无权处分人与第三人之间订立的合同如果无效或者被撤销,则不发生第三人善意取得。

对于善意取得的认定,《解释》当中也列出了明确、细致的规定,对于第三人是否为善意、善意第三人的举证责任、受让人的重大过失的认定等,都作出了详细的规定。受让人在不知情且无重大过失的情况下作用都被认定为善意第三人,且原则上并不承担举证责任,在一些特殊的侵权诉讼中除外。在认定受让人具有重大过失时,针对动产与不动产要区别认定标准,不可一概而论,关于不动产主要是从产权登记簿而看,动产主要是根据实际交易习惯来界定。

异议登记与预告登记

异议登记是一种程序性登记,登记机关并不对登记内容进行审查,其最主要的价值是在于在异议登记有效期内可以阻挡第三人的善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第十九条,异议登记的有效期为十五日。根据《不动产登记条例实施细则》第八十四条规定,异议登记期间,不动产登记薄上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的,应当予以办理。所以,对于看到有效期内的异议登记仍旧申请办理过户的第三人,即为应该知情的恶意第三人。但是,根据《解释》第三条的规定,异议登记的有效期并不影响当事人提起民事诉讼请求确认物权的归属。

预告登记这一概念在《物权法》当中已有阐述,《解释》更是对其进行更进一步的说明,从而更好地保护当事人的合法权益。举例来说,在商品房预售过程中,购房者可以就尚未建成的房屋进行预告登记,此时,开发商无论是想将已经出售的房屋二次出售还是进行抵押,都不发生物权效力。

《物权法》的新司法解释,每一条都与我们日常生活息息相关,关乎我们每个人的切身权益,更好地了解、掌握这些法条,才能更好地维护自身的合法权益。

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