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08政策频出意义大于实际

2019-08-15 15:43:54来源:励志吧0次阅读

08 政策频出 意义大于实际?

08 年房地产市场由热转冷,调控政策又频频出台,

究竟有几条可以实施到位?本文通过实际调查试图得到上述问题的答案,并对 09 年的政策走向做出预判。

2008 年重点扶持政策及实施情况

(1)调整成都市五城区享受优惠政策普通住房标准的通知

颁布日期:

颁布单位:成都市房产管理局

实施情况:政策是 2005 年以来界定普通住宅的标准。后政府为了扶持房地产行业,让更多人享受到普通住宅优惠,又出台了下文第(7)(8)条政策。只要满足这三项政策任意一项,均可享受普通住房优惠。

(2)关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居臵业的意见

颁布日期:

颁布单位:成都市人民政府办公厅

实施情况:虽然政策只说明公积金贷款将首付调整为 2 成、贷款最高调整为 30 万,期限最长调整为30 年。但这些条件最终落实时仍需公积金中心审核,若不通过仍然只能按照原规定进行;此外契税的地方所得部分进行补贴,成都和大部分城市的地方所得契税均为 65%。只要在 08 年 6 月 15 日起至09 年 12 月 31 日之内购房,均可享受此补贴。

(3)关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见

颁布日期:

颁布单位:成都市人民政府

实施情况:根据成都目前的情况来看,就算是灾区居民,也还没有银行做到首付 1 成、贷款利率 6 折的优惠,而是根据国家相关规定,同大部分购房者一样仍需进行首付 2 成和 7 折利率的申请。

(4)关于调整房地产交易环节税收政策的通知

颁布日期:

颁布单位:财政部、国家税务总局

实施情况:该政策只要住房所在地县(区)住房建设主管部门出具首次购买 90 平方米及以下普通住房的证明,契税税率就可下调到 1%。相对于政策出台前,国家和银行都放松了审核是否首次购买普通住房的标准。

(5)扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,支持居民首次购买普通住房

颁布日期:

颁布单位:央行

实施情况:该政策除了必须是银行所认定的优质客户才能享受首付 2 成外,大部分商业银行都可办理7 折利率,公积金贷款利率则是各大银行均在执行

(6)关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见

颁布日期:

颁布单位:四川省人民政府

实施情况:此政策对应上文第 4 条和第 1 条政策,只见要相关机构出具了首次购买 90 平米以下普通住房就可享受契税下调到 1%;而及时调整普通住房的价格标准,成都政府并未执行,最后一次调整时间为 08 年 4 月 18 日,规定为下述价格 1.4 倍以下的才能算普通住房:二环内 5780 元/平米,二至三环 5080 元/平米,三环外 4730 元/平米。

(7)成都出台改善型自住房标准

颁布日期:

颁布单位:成都市房管局

实施情况:此政策是在小范围内放松了二套房贷,只要登记房屋人均住房面积低于当时的平均水平,或者由相关机构出具证明原登记住房有安全隐患,就可享受对应上文第 5 条政策的最低 7 折利率、首付 2 成的优惠。7 折利率大部分商业银行都可办理,但首付 2 成需银行认定的优质客户才能享受。

(8)国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施

颁布日期:

颁布单位:国务院

实施情况:此政策对应上文第 7 条,在全国范围内小幅度放松了二套房贷,只要住房人均面积低于当地方水平,就可能享受最低 7 折利率、首付 2 成的优惠。此外只要满足政策内的条件,均可减免营业税。

有实质性作用的政策

从目前的执行情况来看,以上政策中起到实质性作用的政策集中在契税补贴和利率打折两个方面。根本目的是为了刺激市场需求,拉动成交量,减少市场积压,从而降低市场风险,保证市场的健康运行。不过从政策的效果来看,虽然去年政策在不断的出台,但是市场反应并不强烈,观望气氛依然很浓,成交量也持续低迷,政策的效果并未在第一时间体现出来。

食之无味,弃之可惜的鸡肋政策

扶持政策中还有一些貌似有用,实则鸡肋的政策,如首付 2 成的优惠就很典型,其门槛和审定完全由银行掌握,在实际购房中很难获得此类优惠,由此可见虽然扶持政策频频出台,但是在实际操作中的困难也打击了购房者的热情。

没有执行的政策

没有执行的政策主要是

《灾后恢复重建政策措施的意见》 成都市政府规定了灾区居民购房最低可享受 1 成首付和 6 折利率的优惠,但几乎没有银行执行。其一是灾区居民毕竟是少数,其二是执行此政策银行毫无利润且风险较大,该政策执行难度很大,执行效果很小;另外四川省政府要求及时调整普通住房的价格标准 由于去年下半年以来房价持续下降,如果价格更新将会减少很多享受契税补贴的购房者,与扶持政策相抵触,为了起到让更多住房纳入享受普通住房税收优惠政策的目的,因此近一年都没有调整价格标准。

由以上总结可以看出,真正实施并起到一些作用的只有首付两成、贷款利率七折和契税补贴这三点。由于契税补贴是买房后才能执行,因此首付两成和七折利率成为了所有政策中看起来最能打动购房者的关键。然而事实是否如此,中原特别将就两个关键做了详细的调查分析。

两成、七折-想说爱你不容易

2008 年 10 月 22 日,央行发出通知,提出各银行可以对购房人进行综合评估之后,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍;最低首付款比例调整为两成。

对于这一政策的出台,开发商、银行和购房者三方的反应各有不同;连带之前出台的一系列政策,开发商仿佛看到了希望,房地产市场又将回到春天,而两成七折真正执行起来又得不到银行的支持;

而各大银行顾忌到切身利益,迟迟不出实施细则,导致购房者看不清方向,继续观望,而直到了 09年初,各个细则才千呼万唤始出来。

问题一:从 08 年 11 月开始,成都楼市开始了一轮小阳春那究竟两成七折对这轮向上的走势有没有帮助呢?

解答:08 年 11 月,成都楼市商品房成交量开始上行,除去受春节影响的 1 月,月均增长幅度达20%,但是从 08 年 10 月到 09 年 1 月,由于两成七折的实施细则并没有出台,所以此段时间的上涨与两成七折无关。

问题二:那么,实施细则公布后的 1 月到 2 月的涨势中,两成七折的作用有多大呢?

各区域样本楼盘两成七折政策实施情况

(注:可以享受意指在信用度和收入没有问题的前提和开发商良好的信誉担保下,银行可以办理首付两成和利率七折,不用严格符合职业等的要求。)

解答:从本次中原实际调查的样本楼盘来看,首付两成、七折利率的决定权还是在银行的手中,取决于银行的审核,必须要满足各个银行严格的要求。概括来讲,就是所谓的优质客户,例如教师、公务员、军人、医生等职业方面的要求,或者资产方面的证明。尽管相比较而言,七折利率(样本楼盘中可以享受的范围:35%)要比首付两成(样本楼盘中可以享受的范围:15%)要较容易得到银行的批准,或者像有些开发商如玲珑南域,能保证与银行协商,确保购房者能拿到 7.5 折利率,但是总体来讲,能享受两成七折对大多数购房者来说,这几乎就是不可能完成的任务。

在调查中,中原注意到,中海旗下的在售楼盘均可以凭借中海和银行良好的合作关系,在购房者信用度及收入没有问题的前提下,保证购房真能享受到两成七折,那么首付两成、利率七折对中海系楼盘的成交量有多大的影响?以翠屏湾、兰庭和国际社区(按揭客户占比居多)为例:

从上表可以看出,

中海兰庭在实施细则出台后的成交量反而不如出台前,而中海国际社区虽然在 2 月,成交量有一个 124%的巨大涨幅,但是通过对该楼盘现场的实地调查,真正引起成交量上涨的原因是其在 2 月份推出了近 100 套送面积的房源,便宜了近 500 元/平米,推出的当天就被订购一空。所以,可以享受到两成七折的中海系楼盘的成交量变化也并不是由于两成七折的影响。综上,两成七折对楼市的影响几乎为零。

总结:调控政策一路伴随着中国房地产市场的成长,同时时刻影响着房地产市场的走势, 贴身保镖式的做法一直被诸多崇尚市场经济的人士所诟病,认为过多的横加干涉会导致房地产市场化的发展变得畸形。从上述 08 年全国性及地方颁布政策的实施情况,特别是备受关注的两成七折来看,政策确实没有起到真正的作用,意义大于实际,房地产市场的形势依然是以价格为主导,贵了就没人买,降价才是硬道理。

09 年政策走向猜想

近期,十大产业振兴计划令人关注,诸多业内人士认为房地产业应当位列其中。但 2 月 25 号,十大产业振兴计划尘埃落定,房地产业未被列在其中。这次房地产业的落选和即将召开的两会,使大家对 09 年会出台的房地产调控政策充满幻想。

根据之前颁布政策的实施现状以及目前楼市的主要矛盾,中原估计,09 年政策的走向将有以下几大特点:

地方政府将获更大的自主性因地制宜

经历了去年频繁的降息、降准备金率和调整首付比例等动作,由于房地产业与当地政府利益的密切相关性,国家会将更大的自由留给当地政府,依据各地不同的情况制定相应的措施,比如时下争议颇多的购房入户和购房退税等。

短期调控政策多,将考虑制定长期政策

当前,房地产业的短期调控政策频出,从紧政策在一年之后完全有可能放松,政策面上对房地产业的长期发展和规划缺乏政策指导,比如构建完整的保障性住房体系和房地产业的结构调整,在经历了几次大起大落之后,也已经有了足够的经验来制定房地产业的长期发展之道。

交易环节政策多,将考虑针对房地产开发环节的政策

目前,高高在上的房价和有购房需求的购房者收入之间的差距是楼市的根本矛盾,而打击高房价或者鼓励购房者臵业的政策,在过去的一年里已经出台了很多,但是大多集中在交易环节,比如契税的减免,在降低房地产开发的综合成本方面却动作颇小,09 年,预计会出台一些专门针对开发环节的政策,如土地出让金缓付等切实解决开发商资金困局的措施。

结束 70/90 政策?

70/90 政策是 2006 年,为了调整商品房供应结构而出台的政策,出台之后就受到开发商们的非议,在楼市开始低迷后,也有个别城市开始为 70/90 松绑,认为该政策抑制了市场上改善性住宅的需求。其实,该政策的继续存在与否,已经不再重要了,一来开发商会根据市场的需求来确定所开发项目的户型配比,没有道理市场上小户型(90 平米以下)好卖,他却偏偏开发大户型为主的楼盘,尤其经历了这次还没有结束的低谷,开发商们越来越注重对市场的研究和了解购房者的喜好,以做到对症开发;再说目前楼市巨大的存量压力亟待消化,开发商们已经无暇顾及新开发楼盘,土地市场也已经沉寂了很久。

另外,近期业内热议的二套房贷政策和 06 年出台的限外政策也有可能有所松动。

总之,在房地产市场发展的这些年中,政策的作用明显,但也出现过调一次,涨一次的非议,在目前楼市存量房压力巨大、空臵面积不断上升,房价却依然没有实质性下降的情况下,希望未来出台的政策能够解决这些实实在在的问题。

附件:2008 年政策详情

(1)调整成都市五城区享受优惠政策普通住房标准的通知

颁布日期:

颁布单位:成都市房产管理局

相关重点:享受优惠政策普通住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在 1.0 以上(含1.0)、单套建筑面积在 144 平方米以下(含 144)、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格 1.4 倍以下。

(2)关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居臵业的意见

颁布日期:

颁布单位:成都市人民政府办公厅

相关重点:购买商品住房申请公积金贷款,首付房款比例由 30%调整为 20%,贷款最高额度由 25 万元调整为 30 万元,贷款最长期限由 20 年调整为 30 年。外地缴存住房公积金的可在成都市申请住房公积金按揭贷款购买商品住房;买普通商品住房,按所交契税的地方所得部分给予全额补贴;购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房,按所交契税的地方所得部分给予 50%补贴。

(3)关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见

颁布日期:

颁布单位:成都市人民政府

相关重点: 降低地震灾区个人住房贷款利率下限和首付款比例。灾区居民在灾后购臵自住房的贷款利率下限由人民银行规定的现行水平(首套为贷款基准利率的 0.85 倍、二套为 1.1 倍)统一下调为贷款基准利率的 0.6 倍,商业银行可根据客户的还款能力等因素自主决定具体贷款利率水平;最低首付款比例统一下调为 10%,具体首付比例由商业银行根据贷款风险管理原则自主确定。个人住房公积金贷款利率各档次均优惠 1 个百分点。

(4)关于调整房地产交易环节税收政策的通知

颁布日期:

颁布单位:财政部、国家税务总局

相关重点:个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到 1%;首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具;个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。

(5)扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,支持居民首次购买普通住房

颁布日期:

颁布单位:央行

相关重点:商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍;最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率。其中,五年期以下(含)由现行的 4.32%调整为 4.05%,五年期以上由现行的 4.86%调整为 4.59%,分别下调 0.27 个百分点。

(6)关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见

颁布日期:

颁布单位:四川省人民政府

相关重点:契税由原来的 3%一 5%暂统一下调到 1%;及时调整普通住房价格标准,将更多住房纳入享受普通住房税收优惠政策的范围。

(7)成都出台改善型自住房标准

颁布日期:

颁布单位:成都市房管局

相关重点:

改善型普通自住房可享受最低贷款利率 7 折,最低首付款比例 2 折的优惠;原登记房屋人均住房面积低于当地平均水平的(成都市去年中心城区标准为 27 平方米左右)

住房因地震造成房屋垮塌或受损有安全隐患的;原登记住房属于危旧房屋且已纳入拆迁改造计划的。

(8)国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施

颁布日期:

颁布单位:国务院

相关重点:对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

其中,将现行个人购买普通住房超过 5 年(含 5 年)改为超过 2 年(含 2 年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足 2 年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

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